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商业综合体隐忧

2018-10-30 11:59:12

商业综合体隐忧

本报 王海春 上海报道

商业综合体,过去还是个时髦的词,如今却泛滥成灾。

《华夏时报》根据多家行业顾问机构调查统计数据发现,2014年是北上广深一线城市商业综合体面临大考的一年。此前,二三线城市由于商业综合体过多,空置和变成烂尾项目的已不在少数。

而据世邦魏理仕统计,至2016年全国14个一二线城市的写字楼供应总量将高达4100万平方米。而这些写字楼中有不少是商业综合体项目,除了写字楼的供应,还有相当数量的商业零售也面临考验。

综合体泛滥

商业地产房企正面临着供应集中上市和空置率上升的问题,在二三线城市的商业地产开发商,更是面临着商业项目回笼资金的困惑。

“上海未来两年商场空率置的压力会加大,将由目前的约6%上升至8%左右。由于供应量增加和电商的冲击,很多商场不得不进行第二次开发的结构调整。”RET睿意德写字楼部董事方一星表示,二次开发不仅仅是指商场结构的调整,还有招商业态的变化。商办项目供应量剧增和电商的双重冲击,使很多在非核心商圈的商业综合体面临更大的压力。

虽然上海商业项目增加速度已相当快,然而与二三线城市即将上市巨量的商业、办公项目相比,这只不过是小巫见大巫。

据世邦魏理仕统计,仅2013年上半年全国写字楼新增的供应量就达到了163万平方米,创下了历史新高,其中有约80%的新增面积来自二线城市。包括成都、重庆、武汉在内的华西和华中市场有83万平方米的商办楼入市,也创下了历史新高。

这只是即将到来的商业地产供应量大爆发的前奏曲。

据世邦魏理仕披露的数据,包括北上广深在内的一线城市,以及天津、成都、武汉、重庆、沈阳等14个城市,未来4年写字楼供应总量高达4100万平方米,供应量增长80%。

这些供应量按目前的去化速度,沈阳新增写字楼可能需要25年才能消化;而深圳、成都、武汉、南京、青岛等城市需要10年以上的去化周期,这些城市的写字楼被列为中等风险城市。

“供应量急增加上对写字楼需求的疲弱,二三城市办公楼的租赁需求一直在低位徘徊。以成都为代表的多个城市,办公楼的空置率攀升至近几年甚至是历史的点。”世邦魏理仕一位高层如是说。

“商改住”成流行

实际上,开发商也不会做亏本买卖。在北京等一线城市,开发商拿了商住地块以后,随后将商住地块改成住宅类产品出售的情况,比比皆是,而且销售十分火爆。

一位不愿具名的专家告诉《华夏时报》,2013年,一线城市供地严重跟不上开发商拿地需求,造成了很多地块出让价格翻倍上涨的问题,而政府依然没有调整规划,坚持原来的供地节奏,于是,很多商业地块,被开发商当做住宅地块一样疯抢。

于是,目前的土地供应市场当中,就出现了一个奇怪的现象:住宅市场急缺土地,但是政府出让当中却没有安排那么多。市场上需要住宅地块,而政府依然在出让商业地块,开发商为了维持开发运转,只能先拿下来再说。

“预计一二线城市的办公楼中近七成将被销售,只有不到三成开发商会用于租赁。”上述不愿具名的专家如是说。

据了解,不少二线城市为了刺激财政收入,在大力发展新城和新的CBD,并在这些新区推出了大量的商业办公用地。据世邦魏理仕统计,在未来四年所有新增的商办项目供应当中,有52%来自于城市新兴区域,这一比例在天津更是达到了72.9%。

除了海量的供应,对于正在兴起的商业综合体项目,还面临着另一个大考:电商冲击波。

有分析人士告诉,国内百货业的同质化率高达60%。“商业项目的结构和布局方面已经很难适应这股冲击,不得不做出新的调整。”这位分析师说。

戴德梁行披露的数据显示,全国连锁零售业百强占社会消费品零售总额的增长幅度从2011年的11.2%下降至9%,而络购物的增长率在2008年只有1.2%,但在2012年这一增长率已经达到6.3%。

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